Договор ипотечного кредитования: где искать подводные камни?
Условия предоставления займов у каждого банка свои. Что касается ипотеки, то здесь типовых договоров не бывает. Тем не менее, структура таких договоров примерно такова: в документе обозначаются предмет договора, порядок обеспечения кредита, порядок пользования заемными средствами, порядок погашения кредита, права, обязанности и ответственность сторон.
В пункте «Предмет договора» оговариваются:
- сумма кредита,
- валюта, в которой выдается займ,
- срок предоставления займа,
- процентная ставка по кредиту,
- обеспечение кредита (залог).
Процентная ставка устанавливается условно - она может варьироваться на протяжении всего срока действия ипотечного договора. Повлиять на повышение или понижение ставки по кредиту может, например, изменение Центробанком ставки рефинансирования. Идеально, если в договоре будет указана фиксированная процентная ставка, которая останется неизменной на протяжении всего срока ипотечного кредитования.
До подписания договора банк должен разъяснить клиенту, как именно будет рассчитываться процент по его кредиту.
«Обеспечение кредита»
По умолчанию, залогом является квартира, приобретаемая на заемные средства. Однако банк может выдвинуть условие, что клиент обеспечивает кредит всем своим имуществом. В последнее время подобные случаи участились - в условиях кризиса кредитные организации начали подстраховываться, опасаясь, что стоимость жилья снизится (по прогнозам экспертов, в 2009 году цены упадут в 2-3 раза).
«Порядок пользования заемными средствами»
Порядок совершения выплат по кредиту определяется условиями конкретной ипотечной программы. Наиболее распространены две основные схемы расчетов по ипотеке: аннуитетная и дифференцированная.
Аннуитетная схема выплаты ипотечного займа - самая распространенная. Суть ее в том, что платежи совершаются в одинаковом размере на протяжении всего срока кредитования. Это удобно и заемщику (клиенту), и займодавцу (банку). Важно помнить, что банк первым делом направит поступившие от заемщика средства на погашение процентов, а только потом на погашение самого ипотечного займа. Таким образом, первое время клиент банка будет только выплачивать проценты, а после погашения их в полной сумме все платежи будут идти целиком на погашение займа.
На втором месте по популярности - дифференцированная ипотечная схема. Как и в первом случае, размеры платежей по кредиту уменьшаются с течением времени. Однако в начале кредитования суммы ежемесячных выплат по кредиту слишком высоки. Заемщику необходимо именно в это время располагать большими финансовыми возможностями. Немногие могут позволить себе такую роскошь. А потому дифференцированная программа ипотеки не столь популярна, как аннуитетная.
Банк может применять к клиенту штрафные санкции в случае просрочки выплат по кредиту. Если заемщик опоздает с платежами, пени и штрафы, установленные банком, могут в итоге вылиться в немалую сумму.
«Права и обязанности сторон», «Ответственность сторон».
Основные положения понятны: заемщик должен вовремя совершать выплаты, а также содержать в надлежащем состоянии жилье - предмет залога. Что еще? Заемщик не имеет права прописывать кого-либо в эту квартиру или проводить в ней перепланировку без разрешения кредитной организации. На клиента банка могут быть возложены и другие обязанности: например, извещать банк о любых изменениях в личной или профессиональной жизни, влияющих на социальный статус (вступление в брак, развод, смена работы, должности).
В любом случае, в договоре не будут указано ни одно условие, которое хоть как-то противоречит Федеральному закону "Об ипотеке" № 102-ФЗ от 16.07.1998.
Требования, прописанные в договоре, должны выполняться точно. В противном случае кредитная организация имеет право применить штрафные санкции либо изменить условия кредитного договора.